百强房企销售罕见下滑背后：房地产高增长神话面临终结

百强房企销售罕见下滑背后:房地产高增长神话面临终结

经历了多年的螺旋式增长后，房地产业有望向只涨不跌的黄金时代正式告别。

易居克而瑞最近几天发布数据显示，2021年，百强房企权益销售金额8.88万亿元，同比下滑6.0%在行业分化日益加剧，头部房企优势渐显的情况下，该指标出现多年来罕见的负增长，其信号意义引起了外界的广泛关注

与此同时，房企的融资，拿地等动作都有所放缓这其中既有政策端收紧带来的限制，又有销售不畅的连带影响

百强房企销售下滑，直接原因是去年下半年以来的行业流动性收紧但在这背后，调控政策的累加效应正在显现，去杠杆化已是大势所趋与此同时，在当下的城市化阶段，人口流动带来的红利有所减弱，也使得行业正在失去快速增长的基础

分析人士认为，房地产业正从高速增长向平稳增长过渡，在这一阶段，行业的发展理念，模式，节奏等，都将不可避免地发生变化，只涨不跌的行业神话也将真正破灭但在此之前，房企似乎至少还需要撑过3个月，才能真正看到曙光

业绩之殇

长期以来，规模一直是衡量房企发展最重要的指标之一规模效应有助于房企降低采购，建筑等成本，也能帮助房企在拿地，融资，合作中获得优势

过去多年来，受益于土地，人口，金融等红利，房地产行业的规模呈螺旋式上升的状态，房企借助这一红利，强化规模导向但到2020年，这种情况开始出现变化当年8月，旨在去杠杆，控风险的三道红线政策出台，年末，金融机构对个人住房贷款实施五档管理，2021年下半年，行业流动性全方位收紧

这些政策的影响正体现在2021年的房企业绩中虽然官方的数据显示去年前11月商品房销售仍然正增长，但落实到房企层面，数据却不甚乐观

根据上海易居房地产研究院的统计，2021年全年，百强房企全口径销售金额为12.7万亿元，同比下滑3.0%，权益销售金额为8.88万亿元，同比下滑6.0%规模房企的销售额上一次出现集体下滑，还是国际金融危机影响下的2008年

作为对比，此前的四年，百强房企的权益销售规模增速分别为40.5%，35.1%，6.5%，10.8%。在已披露年度业绩目标的100强房企中，截至9月底，近20%的企业实现了75%以上的业绩目标，也有7家房企实现了80%以上的目标。

华东某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，去年年中，公司已经适当调低了销售目标，一些区域公司还提高了年终奖额度，但最终还是未能完成目标。

上海易居房地产研究院表示，2021年，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于最近几年105%以上的平均水平在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年业绩目标

即使规模房企已对业绩增长保持了谨慎预期，并适度调降了销售目标，但下半年市场大幅降温，多数企业的业绩压力仍然较大该机构表示

利润的摊薄也将是大概率事件自2019年以来，资金，人力，建筑，原材料等成本的提高就开始蚕食房企的利润更重要的是，行业红利的消退迫使房企更多地进行贴身肉搏，加之限价令等政策的影响，很多项目不得不以价换量

去年以来，政策环境的严峻性有增无减，很多项目仍然面临卖不上价的尴尬，保利润更是无从谈起根据国家统计局的数据，去年9月以来，70个大中城市的房价经历了由上涨到持平，再到下跌的过程到11月，有59个城市的新房价格环比下降，63个城市的二手房价格下降，降价已成为大部分热点城市的主流

前述房企人士认为，到今年3月发布2021年年报时，房地产业将可能从过去几年的增收不增利，变成既不增收又不增利。

规模效应的终结

在规模增长受阻的同时，房企的规模效应也在减弱去年以来，流动性的收紧使得一批房企陷入债务违约的边缘，其中不乏头部房企，这也令规模护城河的理念受到前所未有的挑战

船大难掉头上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，高规模的另一面是高负债，高风险，当政策环境全面收紧时，小房企相对容易弥补资金缺口，大房企反而不易自救

他认为，一些出现债务危机的大型房企，资金缺口很快达到百亿至千亿量级，不仅处置难度大，投资者的信心也很容易受到影响两个因素相互作用，使得大型房企的债务处置周期变得旷日持久

事实上，近几年来出台的一些关键性政策，对规模效应产生了直接影响。预计全年大概率超额完成业绩目标。

一方面，三道红线的出台，使得房企可获得的信贷额度不再以规模为主要依据，而是以踩线情况——即财务健康状况为主要考量标准。

值得注意的是，伴随着监管部门将表外债务纳入监测范围，一些通过表外转移，明股实债等手段实现降档的房企，仍然很难获得融资，其面临的流动性压力不亚于红档房企。

另一方面，在22城推行的集中供地政策，令短期资金池深度成为企业增储的重要砝码，大型房企的优势减弱，一些财务状况良好，又具备较强区域深耕能力的小房企获得了更多机会。。

由此，规模房企在融资，拿地中的优势均被削弱根据上海易居房地产研究院的统计，2021年100家典型房企的融资额约为1.3万亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点2021年百强房企拿地销售比仅为0.29，同样创近五年新低

按照房地产开发周期，这也将至少影响到今年的市场供应多数机构认为，2021年全年的房地产销售规模仍然有望继续冲高但由于房企手中的货值不足，尤其是去年下半年以来的新增土储不足，今年的市场销售规模将出现回落

更为深远的影响在于，在融资，拿地政策以长效机制形态出现的情况下，房企将逐渐习惯过紧日子由此，未来几年间，行业高增长的神话也有望彻底破灭

撑过第一季度。

对于在政策重压下苦撑的房企来说，更关注的是转机将在何时出现。

针对流动性紧缩对市场带来的影响，去年9月以来，监管层逐渐释放政策纠偏信号12月召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出，更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环另有不少城市从放松预售资金监管，人才购房补贴，出台限跌令等方面出手调整

但这些政策利好体现在投资复苏上，仍需要一定的传导时间业界的共识在于，投资力度大约需要3—6个月的修复期市场交易真正转暖，也需要6个月的左右时间

也即，在政策层面不额外加码的情况下，行业有望在今年第一季度后出现转机。具体来看，大发，滨江，绿城，首开，金地，景瑞，郑融，融信等房企业绩突出，目标完成率均在75%以上。

近期，多位房企人士向21世纪经济报道提及这一时间点北京某大型房企相关负责人透露，公司内部曾做过研判，并认为市场将在今年第一季度后真正好转目前的一个积极信号在于，虽然购房者出手的意愿还不够强烈，但旗下项目的咨询量和带看量已经明显增加

该人士透露，公司在去年年中以后就很少拿地，并采取了多项措施补充现金流，按照现有的资金安排，完全可以撑过第一季度。

与他的谨慎乐观不同，仍有从业者对短期的行业前景抱有疑虑华东某大型房企相关负责人向21世纪经济报道透露，公司有相当规模的债务将在今年上半年到期即使能坚持到市场转暖，倘若升温幅度不够大，公司的压力仍然不能缓解

根据消息显示，作为权宜之计，不少房企正在与投资者商谈债务展期事宜，延展期限多在12个月到24个月一些投资机构认为，在度过最艰难的阶段后，投资者都在尽量避免房企出现债务违约，也更看中信心的修复，因此大都认同债务展期的做法

从市场层面看，回暖的迹象已经出现贝壳研究院的监测显示，去年10月以来，重点城市二手房交易量结束下降趋势，并出现温和复苏该机构重点监测的66个城市新房成交量也在去年11月，12月连续回升，12月的环比增幅明显扩大同样自去年四季度以来，百城平均首，二套房贷利率持续下降，12月较9月累计下降约10个基点，近两个月房贷平均放款周期也持续快速收窄，累计收窄16天

贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，今年第一季度，部分核心城市的二手房市场成交量就能够企稳，二季度价格能够稳住此后，新房市场也将随之改善，并逐步传递到土地市场由此，整体市场将出现链式修复

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